Vous êtes propriétaire d'un ou plusieurs logements à réhabiliter, dont vous voulez à nouveau disposer dans une quinzaine d'années? Ces logements ou même ce petit immeuble nécessitent de gros travaux (réagencement, gros œuvre, travaux d’économie d’énergie)? Solidarités Nouvelles pour le Logement propose de prendre à bail à réhabilitation un ou plusieurs logements, pour y engager d'importants travaux et en disposer pendant une durée de 15 ans minimum. Les travaux peuvent être très lourds : ils sont pris totalement en charge par SNL. Ils permettent la remise aux normes, le réagencement de l’appartement mais aussi l’amélioration de la performance énergétique. Pendant la durée du bail, l'association devient l'interlocuteur de la copropriété et s’occupe de toute la gestion du logement. Aucun frais de copropriété et d'entretien n'est à la charge du propriétaire, à l'exception de gros travaux décidés par la copropriété qui engageraient la période au-delà de l’échéance du bail. Le logement est exonéré de taxe foncière. En contrepartie, Aucun loyer n'est versé au propriétaire. A l'échéance du bail, le logement est remis au propriétaire à l'état neuf et libre d'occupant. Le bail à réhabilitation est donc une modalité qui permet au propriétaire :

• De valoriser son bien : remise à neuf, sans participation au financement des travaux, qu'elle qu'en soit l'importance. Cette valorisation peut être équivalente au rapport d’une location de droit commun.
• De disposer de son bien à l'état neuf à l'échéance du bail
• De le rendre utile socialement : Solidarités Nouvelles pour le Logement y loge des familles exclues du logement pendant la durée du bail. Le patrimoine cédé est exonéré d’Impôt de Solidarité sur la Fortune pendant la durée du bail à réhabilitation.

En savoir plus sur le bail à réhabilitation

La mise à disposition de logements par période de 3 ans renouvelable, s’ils ne nécessitent ni travaux de rénovation ni gros entretien, est adapté au projet de logement temporaire que Solidarités Nouvelles pour le Logement propose à ses locataires. Un contrat est alors signé entre le propriétaire et l’association, lui garantissant la prise en charge de l’ensemble de ses frais de copropriétaire et le montant de la taxe foncière. Il l’assure également de récupérer son bien à l’échéance des 3 ans, libre d’occupants et dans un état d’entretien correspondant à son état initial. Pendant la durée de mise à disposition :

• Le logement ne coûte plus rien à son propriétaire (à l’exception des gros travaux éventuellement mis en œuvre par la copropriété),
• Si le propriétaire le souhaite, l’association peut le représenter vis-à-vis de la copropriété et du syndic.

Le propriétaire a toute garantie de disposer de son logement à échéance, l’association se chargeant de la mutation éventuelle de son occupant grâce à l’importance de son parc de logements en ile de France. L’efficacité de cette mise à disposition pour le logement des personnes les plus démunies est immédiate.

Un propriétaire peut donner à Solidarités Nouvelles pour le Logement l'usufruit d'un bien (logement, ensemble de logements ou petit immeuble) pendant une durée déterminée de trois ans minimum, renouvelable. La donation est consentie par un acte notarié dont les frais de rédaction sont à la charge du propriétaire. Lorsqu’il récupère l’usufruit de son bien à l’issue de la période choisie, le propriétaire a de nouveau la pleine propriété du bien. Pendant toute la durée de la donation, Solidarités Nouvelles pour le Logement assume les charges et la gestion. Cette solution présente un avantage fiscal à trois niveaux :

• Au regard de l'impôt sur le revenu : le propriétaire ne touchant pas de revenus locatifs, il ne supporte pas l'impôt sur le revenu afférent.
• Au regard de l'impôt de solidarité sur la fortune : le propriétaire peut faire sortir de la base taxable à l'impôt sur la fortune, la valeur en pleine propriété du bien dont il a donné l'usufruit à l’association.
• Solidarités Nouvelles pour le Logement prend en charge la taxe foncière.

La donation temporaire d’usufruit fait l’objet par l’association d’une demande d’autorisation préfectorale, toujours obtenue.

Du fait des modalités fiscales, l’abandon total de loyer peut être financièrement rentable pour le propriétaire ! Le propriétaire loue son logement à Solidarités Nouvelles pour le Logement en signant un bail classique « loi de 1989 » mais avec un loyer nul. Cet abandon de loyer est considéré comme un don ; il fait l’objet d’un reçu fiscal de la part de l’association, permettant au propriétaire de déduire de son impôt sur le revenu 66% du montant du loyer non perçu (dans la limite du plafonnement des dons, revu chaque année). Auparavant, ce même loyer virtuel doit être intégré dans le revenu imposable en tant que revenu foncier. Il est soumis à l’impôt sur le revenu. Pour un propriétaire disposant d’un logement de petite surface (inférieure à 40 m²), dont les charges de copropriété sont faibles et ayant un montant important d’impôt sur le revenu, la rentabilité d’un bail avec abandon total de loyer peut atteindre 10€ / m², net d’impôt. Réf : Instruction fiscale du 16 mai 2007 5 B-14-07

C’est la solution dont l’impact est le plus fort: elle permet à l’association de créer un logement qui devient à long terme, sans limite de durée, un logement très social. Jusqu’à 3 500 € / m², SNL peut envisager un projet d’achat auprès du propriétaire, pour un logement ou un petit ensemble de logements

La Ville de Paris (Louez Solidaire et sans risque) et l’État (Solibail) ont lancé deux dispositifs afin de répondre aux besoins de logement des ménages hébergés à l’hôtel. Pour le propriétaire, confier son logement à Solidarités Nouvelles pour le Logement est la garantie d’une triple sécurité : un rendement sûr et attractif, une gestion professionnelle de son bien, une location sécurisée.

Fonctionnement :

Vous louez votre logement pendant 3 ou 6 ans à une association, en ne dépassant pas le plafond de loyers de 18,16 €/m² (valeurs 2013) quelle que soit la surface du logement loué (comprise entre 16 m2 et 100 m2). Il héberge une famille sortant d’hôtel. Les occupants sont des ménages modestes insérés ou en voie d’insertion professionnelle qui payent une rede­vance en fonction de leurs revenus. La différence entre les deux loyers est supportée res­pectivement par la Ville de Paris ou l'État. La Ville de Paris et l'État garantissent également les associations contre les risques d’impayés ou de dégradations de la part des occupants. Les ménages bénéficient d’un accompagnement social et sont relogés par la suite dans du logement pérenne. Cet accompagnement est d'environ 18 mois. Dans le cas de Solibail, le relogement est assuré par Solidarités Nouvelles pour le Logement avec le concours des partenaires institutionnels. Dans le cas de Louez Solidaire, le relogement est assuré par la Ville de Paris.

Vos garanties et avantages :

Le paiement par l’association de l'intégralité des loyers pendant toute la durée du bail (y compris les périodes de vacance du logement s’il y en a) ; La gestion locative et la remise en état du logement après location sont assurées par Solidarités Nouvelles pour le Logement. Au terme du bail, si vous le souhaitez, vous êtes libre de récupérer votre logement vide et en bon état.

Dans le cadre de Louez Solidaire :

En vous engageant sur 6 ans, vous pouvez accéder aux déductions fiscales dites « Borloo dans l’ancien » de 70 % de vos revenus locatifs ;Le remboursement des frais liés à la réalisation des diagnostics obligatoires (DPE, risques naturels et plomb) dans la limite de 150 €.   Si Solidarités Nouvelles pour le Logement prend en charge des logements confiés dans le cadre de ce dispositif, elle privilégie néanmoins les autres formules. En effet, compte tenu des critères retenus par la Ville de Paris et L’ Etat pour attribuer ces logements (famille en insertion professionnelle, séjour limité à 18 mois), ce dispositif ne permet pas d’accueillir les personnes les plus en difficulté, auxquelles s’adresse pourtant le projet de SNL.

Solidarités Nouvelles pour le logement a capacité à recevoir des legs. Le legs est un acte écrit manuscrit (le testament olographe) ou un acte authentique (signé devant notaire) dans lequel le propriétaire organise la transmission de ses biens. Il ne prend effet qu’à son décès : précédemment et à tout moment, il peut être modifié ou annulé. Dans le cas d’ascendants ou de descendants, le legs ne peut concerner qu’une partie de l’héritage ; il est conseillé de consulter un notaire pour organiser un legs. Le propriétaire décide aujourd’hui que tout ou partie de son patrimoine immobilier sera affecté à l’association, libre de tout droit de succession, pour mettre en œuvre une solidarité efficace et utile. Grâce à une décision prise aujourd’hui, des personnes mal-logées accéderont demain à un logement et retrouveront leur dignité.